Viele denken: „Notartermin = erledigt.“ Notar Dr. Ahlborn erklärt, warum ein sicherer Immobilienkauf vor allem eine klare Reihenfolge ist – und welche 10 Schritte Käufer und Verkäufer kennen sollten, damit Übergabe, Zahlung und Grundbuch sauber zusammenpassen.
Beim Immobilienkauf gibt es eine Frage, die Notar Dr. Ahlborn besonders häufig hört:
„Wann können wir endlich den Schlüssel bekommen?“
Die wichtigere Frage lautet aber fast immer:
„Wann ist der Kaufpreis sicher – und wann kommt das Geld?“
Denn der Schlüssel ist emotional. Der Kaufpreis ist entscheidend. Und der Notar sorgt dafür, dass beides in einer sicheren Reihenfolge passiert – ohne Risiko, ohne Chaos, ohne böse Überraschungen.
Mythos: „Wir waren beim Notar, also kann übergeben werden.“
Praxis: Der Vertrag ist unterschrieben – aber ein Immobilienkauf wird erst dann wirklich sicher, wenn die Voraussetzungen erfüllt sind, der Kaufpreis fällig gestellt wurde und die Zahlung sauber läuft.
Genau dafür gibt es den Notar: Damit nicht „Gefühl“ den Takt vorgibt, sondern ein Schutzmechanismus.
Ein Immobilienkauf ist nicht nur ein Dokument. Er ist ein Ablauf. Und dieser Ablauf muss zwei Interessen gleichzeitig schützen:
Das klingt technisch – ist aber genau das, was in der Praxis Stress und Streit verhindert.
1) Einigung ist noch keine Sicherheit
Auch wenn sich Käufer und Verkäufer einig sind: Erst die notarielle Beurkundung schafft die rechtlich verbindliche Grundlage. Davor ist vieles „gedanklich abgeschlossen“, aber noch nicht belastbar.
2) Der Notartermin ist der Start – nicht das Finale
Mit der Unterschrift ist nicht „alles durch“. Es ist vielmehr der Moment, ab dem der Notar den sicheren Ablauf in Gang setzt – mit festen Regeln statt spontanen Absprachen.
3) Der Vertrag regelt den Mechanismus, nicht nur den Preis
Viele fokussieren sich auf Kaufpreis und Übergabetermin. Aus Notarsicht sind aber die Regelungen entscheidend, die den Ablauf tragen: wann fällig, welche Voraussetzungen, wie Zahlung, was passiert bei Verzögerungen.
4) Das Schutzschild: die Auflassungsvormerkung
Ein zentraler Sicherheitsbaustein ist die Auflassungsvormerkung im Grundbuch. Vereinfacht gesagt: Sie schützt den Käufer davor, dass die Immobilie „noch einmal“ verkauft oder anderweitig belastet wird, während der Kauf abgewickelt wird.
5) Voraussetzungen schaffen: Grundbuch, Unterlagen, Freigaben
Bevor der Kaufpreis fällig wird, müssen häufig Bedingungen erfüllt sein – je nach Fall zum Beispiel:
6) § Kaufpreis: Der Abschnitt, der den Ablauf trägt
In vielen Verträgen ist der entscheidende Punkt dort geregelt, wo Laien oft zu schnell drüberlesen: beim Kaufpreis-Abschnitt (häufig „§ Kaufpreis“).
Dort steht in klarer Reihenfolge, wann der Kaufpreis fällig wird und was vorher erfüllt sein muss.
Genau diese Klarheit verhindert später Diskussionen.
7) Fälligkeit: Erst wenn es sicher ist
Der Notar stellt den Kaufpreis erst dann fällig, wenn die vertraglich vorgesehenen Sicherungen greifen.
Das ist der Moment, in dem Verkäufer oft sagen: „Jetzt wird’s ernst.“ – und Käufer sagen: „Jetzt ist es sauber.“
8) Zahlung (oft über Bank) – und warum es hier manchmal „hakt“
Viele Zahlungen laufen über Banken. Und Banken zahlen nicht „weil ein Termin war“, sondern wenn alle Voraussetzungen erfüllt sind.
Typische Verzögerungsgründe sind fehlende Unterlagen oder bankinterne Abläufe. Das ist ärgerlich – aber planbar, wenn man die Reihenfolge versteht.
9) Notarliche Freigabe: Das grüne Licht für die Praxis
Je nach Konstellation ist der Moment entscheidend, in dem klar ist: Zahlung ist erfolgt / abgesichert – und damit ist eine Übergabe in der Regel sinnvoll.
Nicht weil der Notar „die Schlüssel verwaltet“, sondern weil er den Ablauf so strukturiert, dass beide Seiten geschützt sind.
10) Übergabe erst nach System – nicht nach Gefühl
Erst wenn die Reihenfolge stimmt, macht die Übergabe wirklich Sinn. Dann wird aus „Gerede“ ein sauberer Abschluss: mit klarer Besitzregelung, Nutzen/Lasten, Protokoll – und ohne Risiko, dass jemand hinterher sagt: „Moment mal…“
Ein anonymisiertes Beispiel aus der Praxis:
Eine sehr hilfsbereite Verkäuferin übergab den Schlüssel zu früh, weil eine Familie mit kleinen Kindern „dringend rein“ wollte. Trotz vorheriger Belehrung. Dann kam der Worst Case: Die Finanzierung klappte nicht wie geplant. Plötzlich nutzten die Käufer die Immobilie faktisch, ohne dass der Kaufpreis gesichert war.
Was folgte: Konflikte, Druck, Aufwand – und am Ende sogar eine Rückabwicklung mit Zusatzproblemen, die niemand eingeplant hatte.
Genau deshalb gilt in der Praxis so oft:
erst fällig – dann bezahlt – dann Übergabe.
Wenn Käufer oder Verkäufer anrufen, steckt meist dieselbe Unsicherheit dahinter:
„Warum dauert das – wir haben doch unterschrieben?“
Die Antwort ist simpel:
Der Notar bremst nicht – der Notar sichert ab. Der Vertrag ist so gebaut, dass Käufer nicht zahlen, bevor sie geschützt sind – und Verkäufer nicht übergeben, bevor die Zahlung sicher ist.
Und: Fragen sind ausdrücklich erwünscht. Ein guter Notar erklärt den Ablauf in normaler Sprache – genau dafür ist er da.
Beim Immobilienkauf entscheidet nicht der „Schlüssel-Moment“, sondern die Reihenfolge. Wer die 10 Schritte versteht, spart Stress – und vermeidet teure Fehler.
Notar Dr. Ahlborn erläutert Ihnen den Ablauf rund um Fälligkeit, Zahlung und Übergabe anhand Ihres konkreten Immobilienkaufvertrags – verständlich, strukturiert und mit Blick auf das, was in der Praxis wirklich zählt.
Hinweis: Dieser Beitrag dient der allgemeinen Information und ersetzt keine rechtliche Beratung im Einzelfall!
DR. AHLBORN, Notar
📍 Standort: Westerfeldstr. 1-3, 33611 Bielefeld
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Autor dieses Beitrags: Dr. Ahlborn
Rechtsanwalt und Notar Dr. Ahlborn ist langjährig im Arbeitsrecht und Wirtschaftsrecht tätig.
Er ist Fachanwalt für Arbeitsrecht und Fachanwalt für Handels- und Gesellschaftsrecht.
