Eine Hausübertragung in der Familie klingt nach „guter Plan“ – bis die erste echte Frage kommt: Wer darf wohnen? Wer zahlt? Was passiert im Pflegefall? Genau hier entscheidet ein sauberer Übertragungsvertrag darüber, ob es später friedlich bleibt.
Kurz erklärt: Ein Übertragungsvertrag regelt die Übertragung einer Immobilie (z. B. Schenkung) samt Absicherung – etwa Wohnrecht oder Nießbrauch, Kostenverteilung, Rückforderungsrechten und steuerlichen Punkten.
Mythos: „Wir schenken das Haus einfach – fertig.“
Praxis: Übertragen ist leicht unterschrieben. Entscheidend ist, dass Absicherung, Kosten und Rückforderungsrechte so geregelt sind, dass sie auch in schwierigen Lebenslagen funktionieren.
1. Wohnrecht und Nießbrauch verwechseln – Wohnrecht bedeutet wohnen; Nießbrauch bedeutet nutzen und oft auch vermieten. Das hat unterschiedliche Folgen für Kosten und Gestaltung.
2. Kosten nicht klar regeln – Instandhaltung, Versicherungen, Grundsteuer: Ohne klare Zuständigkeit beginnt später der Streit.
3. Pflegefall nicht mitdenken – Pflegekosten können Druck erzeugen. Gute Verträge planen diesen Fall mit.
4. Rückforderung vergessen – Trennung, Insolvenz, Vorversterben, grober Undank: Welche Sicherheiten sollen bestehen?
5. Geschwister‑Ausgleich offenlassen – „Wir finden später eine Lösung“ wird häufig zum Dauerproblem.
6. Belastungen im Grundbuch unterschätzen – Grundschulden, Rechte Dritter, Rangfragen brauchen saubere Abwicklung.
7. Steuer nur als Nebenpunkt sehen – Freibeträge, 10‑Jahres‑Frist und Bewertung entscheiden über die Belastung.
8. Ehepartner/Gläubiger der Kinder nicht beachten – Schutzmechanismen können sinnvoll sein, um Familienvermögen abzusichern.
9. Zeitplan falsch einschätzen – Unterlagen und Eintragung dauern. Realistische Abläufe vermeiden unnötigen Druck.
10. „Mündliche Familienabsprachen“ statt Vertrag – Im Ernstfall zählt nicht Erinnerung, sondern klare Regelung.
Eltern übertragen das Haus, behalten aber „irgendwie“ ein Wohnrecht. Jahre später Streit: Renovierungskosten, Nebenkosten, Nutzung – jeder fühlt sich im Recht. Ein klarer Vertrag (Kosten, Rechte, Pflegefall) hätte den Konflikt verhindert.
Das hängt davon ab, ob Vermietung/Nutzung möglich sein soll und wer laufende Kosten trägt.
Ja, sehr häufig – und oft sinnvoll als Sicherheitsnetz.
Das sollte vertraglich bedacht werden; Notar Dr. Ahlborn erläutert typische Gestaltungsmöglichkeiten.
Freibeträge und Bewertungsregeln sind entscheidend; der konkrete Fall sollte geprüft werden.
Das muss sauber geklärt werden (Löschung, Übernahme, Rang).
Durch klare Ausgleichsregelungen und nachvollziehbare Absprachen.
Je nach Fall; der Ablauf ist gut planbar, wenn Unterlagen vollständig sind.
Eine Hausübertragung ist dann gut, wenn sie nicht nur gut gemeint, sondern gut geregelt ist. Wohnrecht oder Nießbrauch, Kosten, Rückforderung und Steuerfragen sollten zusammenpassen – damit aus einem Familienprojekt kein Familienkonflikt wird.
Nächster Schritt: Wenn Sie eine Immobilie übertragen möchten, erläutert Notar Dr. Ahlborn (Notar in Bielefeld) eine Gestaltung, die Absicherung und Fairness praxistauglich verbindet.
Hinweis: Dieser Beitrag dient der allgemeinen Information und ersetzt keine rechtliche Beratung im Einzelfall.
Autor dieses Beitrags: Dr. Ahlborn
Rechtsanwalt und Notar Dr. Ahlborn ist langjährig im Arbeitsrecht und Wirtschaftsrecht tätig.
Er ist Fachanwalt für Arbeitsrecht und Fachanwalt für Handels- und Gesellschaftsrecht.
